广州仅签订了认购书能起诉过户吗？
张静律师解答：不能。仅签订了商品房认购书，一方不肯继续履行合同的情况下，另一方只能起诉按照认购书的约定赔偿，如双倍返还定金，不能起诉要求签订商品房买卖合同或办理网签。
书节选：
关于沈某诉请城某公司与其签订《商品房买卖合同》,协助其办理网签及不动产产权证,并将不动产权证交付给沈某,能否成立。《高人民关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定:“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同。”本案中,涉案《认购书》仅约定交易房屋的房号、面积、价格、付款方式,但对于交付使用条件及日期、装饰、设备标准承诺、面积差异的处理方式、办理产权登记的有关事宜等并无约定,尚不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,故涉案《认购书》不应认定为商品房买卖合同,而仍属于预约合同的性质。涉案《认购书》仅为预约合同,而网签商品房买卖合同是双方意思自治范畴,在城某公司不主动履行自身权利的情况下,无权予以干涉,无权强行要求双方缔约,沈某诉请要求城某公司与其签订《商品房买卖合同》并办理网签手续,依据不足,本院不予支持。沈某、城某公司尚未签订商品房买卖合同,对于如何、何时未作约定,沈某要求城某公司协助其办理及交付不动产权证,理据不足,本院不予支持。
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广州商品房质量有问题能拒绝收楼吗？
张静律师解答：一般不能，一般只要房屋通过竣工验收备案就说明房屋符合收楼条件。处罚有充分证据证明通过了竣工验收备案，但仍然有严重影响居住的质量问题，这个就需要由法官来自由裁量是否符合拒绝收楼的条件了，风险很大。
相关法条：
《广东省人民z法z院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十一条：出卖人交付的商品房符合合同约定及法定交付条件,买受人以商品房质量存在瑕疵为由拒绝接收,并要求出卖人承担逾期交房违约责任的,不予支持,但买受人有证据证明商品房在交付时存在严重影响正常居住使用的质量问题的除外。买受人接收商品房不影响出卖人对商品房质量问题承修义务。
商品房符合合同约定的交付条件,且合同约定的交付期限届满,出卖人已经依约通知买受人接收商品房,买受人无正当理由拒绝接收的,视为办理交付手续的期限届满之日商品房已经交付。
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广州收楼后发现开发商未取得竣工验收备案表能索赔吗？
张静律师解答：可以，取得竣工验收备案表是法定的交楼条件，即使合同约定不需要提供，或者购房者已事实上收楼，仍可以起诉赔偿。
判z决书节选：
法z院认为:关于御某公司是否应承担逾期交房违约责任的问题。双方在买卖合同第十二条、第十五条及附件七补充协议第十条、第十三条对房屋交付条件进行了约定,虽然御某公司在2015年12月31日前已取得上述约定中需提供的文件,樊买家也确认在约定的交楼时间前已符合约定的交楼条件,但御某公司直至2016年1月22日才取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》,取得竣工验收备案表为法定的交付条件,故案涉房屋于2016年1月22日才满楼条件。根据合同约定,御某公司应当在2015年12月31日前向樊买家交付房屋,因此,御某公司存在逾期交房的行为。
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广州收房后发现房屋有质量瑕疵，开发商不维修怎么办？
张静律师解答：购房者可以自己出钱请人维修，所花费用可以起诉开发商支付。如下面这个案件，购房者收楼后发现房屋有油漆开裂，电路不通等问题，但开发商拒绝维修。于是购房者自己出资找人维修。终维修费又开发商承担，且维修期间的租金损失要赔偿购房者。记住要及时维修，否则房屋一直空置的话，扩大的租金损失是不会支持的。
书节选：
关于柳买家主张的租金损失。如前所述，柳买家提出的案涉房屋存在的问题属于房屋质量保修的范围，柳买家不能以此拒绝收楼。柳买家以墙体裂缝没有按照其提出的方案进行维修、出现新的墙体裂缝等为由，主张案涉房屋在长达两年多的时间里需要维修无法使用，明显缺乏理据，不予采纳，柳买家应自行承担其将案涉房屋长期空置所导致的扩大损失。综合考虑案涉房屋确实进行了五次维修，维修期间必然对房屋的正常使用有所影响，且开发商在答辩意见中也同意按实际施工时间计算损失，酌情支持五次维修施工期间即2018年8月18日至9月20日（34天）、2018年11月5日至11月7日（3天）、2019年3月9日至3月12日（4天）、2019年10月11日至11月7日（28天）、2020年10月22日至11月6日（16天）的租金损失。至于租金损失的计算标准，因柳买家、开发商均未能充分举证证实案涉房屋在上述维修施工期间的租金标准，参照相关职能部门公布的案涉房屋作为楼盘/区域的广州市房屋租金参考价计算租金损失。综上，开发商应向柳买家支付租金损失8551.26元。
张静多年来代理大量房产案件，有丰富的执业经验，事人一致好评，从业十年以上。特擅长二手房买卖纠纷，商品房买卖纠纷，宅基地房屋买卖纠纷，房产确权案件，各类分家析产房产确权及商铺租赁与买卖纠纷，执行异议案件，收费优惠，欢迎咨询。
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