广州租赁商铺后发现无法办理营业执照能不交房租吗？
张静律师解答：如有证据证明出不配合或隐瞒了房屋不能办理营业执照的情况，则可以解除合同。如不解除合同，单独以该理由拒交租金是不可以的，不管能不能办理营业执照，使用了房屋都应当缴纳房租。如下面这个案件，房屋就认定是承不交租构成违约。
判z决书节选：
关于涉案合同未能继续履行的原因。汪某主张康某公司不配合其办理营业执照构成违约,其不缴纳租金系行使同时履行抗辩权。对此,本院认为,关于办理营业执照的问题,汪某承租涉案商铺进行经营,因此申请办理营业执照的主体应为汪某。汪某诉z讼中提供的证据不足以证明其以自己的名义向当地行政登记机关申请办理营业执照,行政机关未予登记的原因系康某公司没有履行基本的合同义务。况且,汪某是从经营相同快递业务的手处承接的涉案商铺,对于涉案商铺的状况也是清楚的。因此,汪某把其未能继续履行合同的原因归责于康某公司,由于依据不足,故本院不予支持,汪某对此应承担举证不能的法律后果。汪某未依照合同约定的时间交纳租金,在康某公司多次发出催缴通知书后亦未及时作出回应,汪某逾期交租行为构成违约,康某公司以此作为合同解除的理由成立。综上,本院认定合同未能继续履行系汪某逾期交租导致。
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广州租赁的房屋实际面积比合同小，多年后能主张退租金吗？
张静律师解答：不能了。如果当时发现房屋实际面积小了，应立即提出来，过了合理期限了再提，就视为接受了真实面积，会驳回诉求。
判z决书节选：
法z院认为：因涉案物业系没有合法报建手续的建筑，赵某与吴某签订的《租凭合同》为无效合同。赵某向小某村第二经合社、吴某主张因实际测量租赁面积与合同约定租赁面积不符，需返还多收取的租金的诉请，首先，对于赵某主张涉案物业实际测量面积为226.7664平方米，虽赵某提交的《小某村房屋测量表》显示实测建筑面积为226.7664平方米，但因该测量表系赵某单方制作，并未取得吴某认可，在无其他证据予以证实的情况下，故对赵某该主张不予采纳；其次，自2012年赵某与吴某签订租赁合同至今，在长达七年的时间里，赵某并未对租赁面积提出过异议，直到涉案物业被拆除需要进行补偿时才提出异议，不符合合同履行习惯。综上，法z院认为，虽然租赁合同约定的租赁面积与实际使用面积可能会存在误差，但赵某并未在合理的时间向吴某提出异议，视为赵某对约定的租赁面积予以认可，故对于赵某主张吴某返还多收取租金的诉请不予支持。
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广州疫情期间的租赁合同纠纷，法z院一般怎么调解？
张静律师解答：因租客无力支付房租，房东解除合同并不退押金的，法z院会根据双方过错进行调解，如下面这个案件，因租客仅拖欠了一个月租金，法官就调解搬离前的租金和物业费支付一半，押金退还。
相关案例：
一年前，黄某租赁朱某商铺用于经营美术教育培训机构，双方签订租赁合同，租赁期从2019年2月22日至2020年2月底。1月24日，广州市明令禁止全市校外教育培训机构开展线下培训活动。为配合疫情防控，黄某关闭了美术教育培训机构，并于2月3日以疫情不可抗力致合同不能履行为由，要求2月份租金按使用天数折算。
2月4日，黄某搬离房屋，并向朱某发送房屋清场视频和图片。此后，朱某未到现场检查清场情况，并要求黄某缴纳2月份租金及物业费。黄某一气之下将朱某诉至法z院，要求2月份房租按实际使用天数4天折算缴纳，并返还房屋租赁保证金。
3月16日，法z院接手该案后，理清案情来龙去脉，了解双方当事人的诉求。原来，黄某在2月4日搬离承租商铺时仅带走了自己所需物品，并未完全腾空，且黄某在商铺墙面张贴海报导致墙面受损，朱某需额外支出费用对墙面重新粉刷。而朱某在收到黄某的清场视频后，并未及时督促黄某清场，也有着一定的责任。在明确了矛盾点后，法官对双方当事人做工作，经耐心释法明理，双方当事人同意各退一步，并达成了调解协议：黄某清空租赁商铺，商铺2月份房租及物业费由双方平摊，直接在商铺保证金里扣除，朱某退还黄某剩余保证金。3月18日，法官安排两人分别签署调解协议。至此，该起纠纷圆满化解。
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广州租赁合同中什么情况能以情势变更为由解除合同？
张静律师解答：如一方突发重大疾病，或遭遇等情况，可要求法z院根据公平原则解除或变更合同。注意疫情不属于情势变更，而属于不可抗力，因疫情导致解除合同可不用承担违约责任。
类似判z决书节选：
《z高人民z法z院关于适用﹤合同法>若干问题的解释（二）》第二十六条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民z法z院变更或者解除合同的，人民z法z院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”据此可知，情势变更原则的适用条件是：因不可归责于双方当事人的事由发生情势变更而致合同之基础动摇或者丧失，若继续维持合同会显失公平。它包括了三个方面：其一，事由是不可归责于双方当事人的；其二，合同赖以订立的基础发生了动摇乃至丧失；其三，继续履行合同对一方当事人将显失公平。在适用情势变更原则的时候，上述三个条件必须同时具备，缺一不可。
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